順德：多層廠房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷售
12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。
2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。
“此次征詢公眾意見，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用。”該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。
根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。
“通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房。”該負(fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。
為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
從逼仄的街巷到林立的高樓，人來人往都市中，各路資金在尋找增值標(biāo)的。看得見摸得著的高樓大廈，自然是安全的避風(fēng)港與上佳的生財(cái)捷徑。
對于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時(shí)間沉淀下來較清晰可見的是資本的盛宴。
在中國香港皇后大道中，“人”李嘉誠一年時(shí)間便將中環(huán)中心加價(jià)45億港元，402億港元成交價(jià)使之成為中國香港較貴商廈。
資金較青睞的物業(yè)多出身于上海、及中國香港等城市，這些地方的交投相當(dāng)活躍。
不知是何時(shí)形成了這樣的風(fēng)潮：中國香港凡賣商業(yè)樓必問是否意向中資？這宗402億港元交易的收購方，正是中資企業(yè)近年來于海內(nèi)外大筆“置業(yè)”的有力佐證。各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)測，今年中資依舊在大宗物業(yè)包括寫字樓交易上擔(dān)當(dāng)正規(guī)公司之姿，尤以國企、金融企業(yè)為首。
有人入場，便有人離場。在京滬核心地段擁有大量寫字樓物業(yè)的SOHO中國今年連續(xù)拋售旗下資產(chǎn)，但對于聯(lián)合辦公這一業(yè)態(tài)卻是非常看好，選擇將SOHO3Q進(jìn)行到底。
與SOHO中國類似的企業(yè)并不少，“租賃時(shí)代”到來的業(yè)界共識使多家機(jī)構(gòu)下注聯(lián)合辦公市場。在擴(kuò)張與整合之時(shí)，這種商業(yè)模式的未來仍似霧里看花。
一二線：空置率與租金差異
當(dāng)住宅市場正因調(diào)控而起起落落之時(shí)，寫字樓市場亦非“輕輕松松”，庫存依然是相當(dāng)一部分城市所面臨的難題。
一線城市在吸吶跨國公司及創(chuàng)業(yè)企業(yè)上的競爭力與二線乃至三線城市相比擁有明顯的優(yōu)勢。不過，雖有新企業(yè)不斷進(jìn)場，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場的空置率，供應(yīng)與需求之間一直處于互相角力的狀態(tài)。
數(shù)據(jù)所示，2017年前三季度，四大一線城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特別是市場，僅為6%左右。
相比之下，其他二線城市的空置率不甚樂觀，、成都、青島的空置率過25%，武漢、、天津、沈陽空置率在30%以上，重慶更是達(dá)到了46%。
據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，重慶寫字樓截至第三季度的存量達(dá)450萬平方米，甲級寫字樓存量逾250萬平方米。
租金方面，甲級寫字樓以過400元/平/月領(lǐng)先其他城市，由于新增供應(yīng)增加，整體市場的空置率有略微上升，但在優(yōu)質(zhì)辦公樓交付的帶動(dòng)下，的租金依舊有上漲之勢。
之后，上海及深圳的租金亦達(dá)到250元。在廣州，受供應(yīng)放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、、天津、、成都及青島等城市的租金在100元左右。
租戶方面，金融業(yè)、TMT行業(yè)已是四大一線城市寫字樓市場的主力軍，制造業(yè)以及零售業(yè)亦有不錯(cuò)的表現(xiàn)。在中國香港，世邦魏理仕近期公布的數(shù)據(jù)顯示，中國香港再次越倫敦、紐約，蟬聯(lián)全球?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格較昂貴排名的冠軍，其中中環(huán)的寫字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。
過去一個(gè)月，這個(gè)市場曾創(chuàng)造了過5.5萬元的尺價(jià)，太和控股以7.38億元沽出中環(huán)中心79樓頂層，創(chuàng)全港寫字樓尺價(jià)新紀(jì)錄。此后不久，長實(shí)中環(huán)中心傳聞叫價(jià)402億，大概率打破單宗商廈較高價(jià)。
如今，中國香港甲級寫字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢頭。
大宗交易：京滬港各自精彩
作為金融中心，金融服務(wù)業(yè)和高科技企業(yè)在上海高度聚集，伴隨著的是寫字樓整幢交易的火熱行情，于內(nèi)地一線城市里可謂“一騎絕塵”。
與此同時(shí)，海內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)亦在這市場之中捕捉到了投資的機(jī)遇，一座商廈三五年后再度出售并不少見。
在這些買家之中，除了部分企業(yè)收購以自用之外，大多數(shù)是以保險(xiǎn)、信托及基金為主的金融機(jī)構(gòu)，一些物業(yè)在投資方之間交易不止一次。
譬如，2012年底，黑石聯(lián)合閩臺頂新集團(tuán)以23億元總價(jià)收購了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實(shí)際共25層)，建筑面積4.75萬平方米,總價(jià)23億元，而后更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項(xiàng)目，新的接盤者是Kland。
的成幢寫字樓成交雖不如上海活躍，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤以17億元收購中興通訊位于海淀的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創(chuàng)展及另一股東出售了合生國際大廈。
20世紀(jì)90年代大量外企及投資企業(yè)涌入與，不管是投資還是收購以自用，相當(dāng)一部分寫字樓的所有權(quán)保存完整。但在深圳與廣州，發(fā)展商更傾向于散售方式處置旗下的寫字樓物業(yè)，市面上可供整棟銷售的物業(yè)并不多，導(dǎo)致成幢商廈交易較少。
“一線城市”中國香港今年來亦因商業(yè)用地創(chuàng)紀(jì)錄的成交，使得寫字樓市場更引關(guān)注，成交價(jià)亦水漲船高。市場普遍認(rèn)為，鑒于業(yè)主惜售、提高出售心理價(jià)，預(yù)測將對成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。
據(jù)美聯(lián)工商鋪資料，中國香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環(huán)的整幢商廈占據(jù)了一半。較高成交價(jià)的商廈是南豐資源旗下，位于中環(huán)惠靈頓街198號的TheWellington，成交價(jià)30億港元成交，尺價(jià)達(dá)35494港元。
隨著近幾年中資在國內(nèi)外市場投資的興起，以及越來越多的中資企業(yè)在中國香港開設(shè)辦公室，外界更熱衷于在每一次交易緋聞中尋覓中資的身影。
目前，中國香港單個(gè)寫字樓成交紀(jì)錄前幾名亦由中資維持，除了中環(huán)中心，在2015年，恒大以125億港元買下美國萬通大廈作自用。2016年，光大集團(tuán)聯(lián)同光大控股以100億元購入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉收購觀塘海濱道123號物業(yè)。
寫字樓投資在哪里？
相比零售及酒店業(yè)態(tài)，寫字樓在營運(yùn)或投資回報(bào)上更具優(yōu)勢，而且收入穩(wěn)定的特征滿足投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)升值的要求。
但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及中國香港，寫字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當(dāng)一部分原因是由于這些市場的地價(jià)增長過租金增長速度。
戴德梁行研究報(bào)告顯示，寫字樓占據(jù)了2016年全國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線城市甲級寫字樓的平均毛收益率進(jìn)一步下降至4.9%，并預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)下滑。
不過，市場對于寫字樓的愛好并未減弱，一些投資者正計(jì)劃收購?fù)顿Y回報(bào)更加低的物業(yè)如酒店與零售業(yè)態(tài)，將其改造為寫字樓。比如，萬科收購西單商場并將其改造成寫字樓，中國香港怡東酒店未來亦將打造成商廈。
在投資區(qū)域上，由于中環(huán)租金高企，中國香港“去中心化”趨勢亦影響著寫字樓投資市場，部分投資者的品味也開始發(fā)生了微妙的變化。
2017年7月，在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，太古地產(chǎn)行政總裁白德利曾談及這一點(diǎn)市場趨勢。他稱，隨著租戶遷出中環(huán)，旗下太古坊寫字樓亦受到更多租戶的歡迎。
與此同時(shí)，內(nèi)地四大一線城市CBD之外的新興商業(yè)市場亦捕獲不少關(guān)注的目光，這些區(qū)域大多擁有新落成的成幢寫字樓與更便宜的租金供租戶選擇。
的望京、麗澤商務(wù)區(qū)，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤SOHO中國虹口項(xiàng)目，金茂宣布掛售北外灘的地標(biāo)性商廈……
這些地方的價(jià)值正在逐漸被市場挖掘，除了投資，聯(lián)合辦公品牌亦熱衷于在此擴(kuò)張新項(xiàng)目。
這兩年，寫字樓市場涌現(xiàn)了一股聯(lián)合辦公熱潮，房企或品牌運(yùn)營商們紛紛在商業(yè)中心中尋找可用的空間。
更便宜的租金、更靈活開放的辦公環(huán)境、五花八門的企業(yè)服務(wù)……聯(lián)合辦公這股新勢力正襲卷傳統(tǒng)辦公市場。
辦公室里的共享新勢力
經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，、上海、廣州、成都、天津、、青島、杭州及武漢等城市的聯(lián)合辦公市場明顯壯大，一些本土品牌也開始往外擴(kuò)張。
在選擇CBD等核心辦公領(lǐng)域外，一些新興的經(jīng)濟(jì)中心、科技園成為聯(lián)合辦公企業(yè)扎營的陣地，特別是對于資金實(shí)力并不那么雄厚的企業(yè)而言。如今，的望京及中關(guān)村區(qū)域亦受大多品牌所擁簇。
如今聯(lián)合辦公某種程度上被視為減輕寫字樓高庫存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優(yōu)客工場，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間是否能為市場所消化？
世邦魏理仕較新發(fā)布的報(bào)告顯示，亞太區(qū)域越來越多的跨國公司將目光轉(zhuǎn)向彈性辦公，約64%參與調(diào)研的跨國企業(yè)計(jì)劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對其傳統(tǒng)辦公方式的補(bǔ)充。
如國內(nèi)其他備受大眾關(guān)注的共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，聯(lián)合辦公以規(guī)模為首的價(jià)值觀正被大多企業(yè)在各大城市堅(jiān)定執(zhí)行著。
當(dāng)聯(lián)合辦公巨頭WeWork在首個(gè)門店開業(yè)之時(shí)，毛大慶的優(yōu)客工場同樣也在對方的地盤擴(kuò)張，年內(nèi)還進(jìn)入了新加坡及印尼等市場；一直布局于自身寫字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡游中擴(kuò)張至杭州、南京。
規(guī)模的選擇無可非議，況且在共享辦公領(lǐng)域，城市里各個(gè)聯(lián)合辦公空間之間發(fā)生正面交峰的頻率并不高，無需過于擔(dān)憂出現(xiàn)低價(jià)的惡性競爭手段。龐大的潛在市場，正待企業(yè)來占領(lǐng)。
回報(bào)方面，相比起傳統(tǒng)的孵化器，聯(lián)合辦公的營業(yè)收入來源更多是租金與增值服務(wù)收入，以及政府的補(bǔ)貼。與此同時(shí)，他們正致力于采取各種途徑，來增加收入的多樣化來源。
深圳城市更新新規(guī)12月起實(shí)施 城市更新項(xiàng)目不少于15%土地交政府
為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實(shí)施。《規(guī)定》提出，城市更新項(xiàng)目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。
歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前
據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實(shí)施。
城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時(shí)符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)模粚儆凇拔醋餮a(bǔ)償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。
已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應(yīng)對拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>
由區(qū)城市更新職能部門負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定
《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。
為提升城市更新實(shí)施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見書。《規(guī)定》還對權(quán)屬認(rèn)定過程中涉及的罰款、地價(jià)、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。
此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。
40年40個(gè)瞬間 住房制度改革
1998年7月，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。
1998年7月，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。
42蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實(shí)施，之后僅一個(gè)多月時(shí)間，就有6000多人到市房管處居民買房登記點(diǎn)登記買房。
蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實(shí)施，之后僅一個(gè)多月時(shí)間，就有6000多人到市房管處居民買房登記點(diǎn)登記買房。
1980年6月，**、**批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》，正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。
從1982年開始，各地陸續(xù)推出出售公房、鼓勵(lì)購買的政策，但因缺乏購買力和社會心理基礎(chǔ)，收效不大；此后，煙臺、蚌埠等地先后啟動(dòng)了“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)，通過補(bǔ)貼提高房租實(shí)現(xiàn)以租金養(yǎng)房，但是由于種種原因，這項(xiàng)改革沒有全面推開。
到了1988年初，住房商品化的目標(biāo)再次被確定。1988年1月15日，**召開了第一次全國住房制度改革工作會議。2月25日，**發(fā)出《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》，確定了整體方案分兩步走：第一步提租發(fā)補(bǔ)貼，資金主要來自原有建房、維修資金；第二步再把補(bǔ)貼理入工資，進(jìn)入企業(yè)成本或列入財(cái)政預(yù)算，租金逐步達(dá)到商品租金水平。
與此同時(shí)，不少地方又開展了出售舊公房和小城鎮(zhèn)房改突破的一些經(jīng)驗(yàn)和做法，建設(shè)部住宅研究所還專門研究制定了一個(gè)有關(guān)增量改革的方案。
1991年6月18日，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在人民大會堂舉辦住房體制改革新聞發(fā)布會。
1991年6月18日，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在人民大會堂舉辦住房體制改革新聞發(fā)布會。
1994年7月18日，**頒布執(zhí)行《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。它強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)住房制度改革要綜合配套，分階段推進(jìn)；要求穩(wěn)步出售公有住房，對出售公房作了更嚴(yán)格、具體的規(guī)定，明確以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)；要求積極推進(jìn)租金改革，租金改革要與各地物價(jià)控制指標(biāo)以及工資改革相結(jié)合；提出了與原有售房政策相銜接的原則。
但是，1994年的這個(gè)方案并沒能起到“還不錯(cuò)”的房改效果。特別是在方案出臺前，就出現(xiàn)了賤賣舊公房的現(xiàn)象。“變賣國有資產(chǎn)”的帽子扣上來，使得改革的合理性受到質(zhì)疑。后來及時(shí)采取措施，賣舊公房的問題暫時(shí)不推進(jìn)。至此，我國的住房制度改革方案都沒有取得突破性的進(jìn)展。
應(yīng)該說，在1998年以前，我國曾經(jīng)進(jìn)行了多項(xiàng)房改的探索，多地的房改試點(diǎn)，有以提高房租提租補(bǔ)貼為主要思路的改革方案，也有以出售舊公房為主要思路的改革方案，但是由于缺乏改革的經(jīng)驗(yàn)，加上傳統(tǒng)的思想觀念和體制很頑固，總之，由于種種矛盾，并沒有取得突破性進(jìn)展。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)在1998年。1998年3月，新上任的*總理在全國人代會上闡述施政綱領(lǐng)，正式將“住房商品化”列為新政府的五大近期改革目標(biāo)之一，并明確規(guī)定了時(shí)間表。
1998年6月，**召開全國住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議。
7月初，《**關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出了以停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設(shè)、供應(yīng)、金融辦法，發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。
(《中國經(jīng)濟(jì)周刊》特約撰稿人、住建部住房政策專家**副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌)
親歷者顧云昌
我親歷的“98房改方案”制定過程
我從上世紀(jì)70年代末進(jìn)入國家建委、國家城建總局工作，跟隨**的步伐，開始著手住宅商品化的研究，從住宅住房的屬性、住房政策探索跟蹤試點(diǎn)城市的房改進(jìn)程，到1998年國家房改方案起草小組的主要執(zhí)筆人之一，多次參與了住房制度改革的會議以及參與住房制度改革的研討，直至參加1997年到1998年的住房制度改革方案的全過程，見證和推動(dòng)了國家房改的進(jìn)程和房地產(chǎn)的發(fā)展。
在我看來，1998年在全國范圍內(nèi)全面啟動(dòng)的住房制度改革，是中國諸多改革中較成功的改革之一。當(dāng)時(shí)房改的“四輪啟動(dòng)”(住房分配貨幣化、建立住房供應(yīng)體系、啟動(dòng)二手房市場和建立住房金融)，現(xiàn)在還在不斷地深化改革中。也就是說，房地產(chǎn)現(xiàn)在所走的商品化市場的路子，是在1998年房改方案當(dāng)中形成的。
雖然98房改方案從醞釀到出臺的時(shí)間并不長，但卻是汲取了自**以來18年試點(diǎn)研究的成果。
啟動(dòng)
我在上世紀(jì)80年代初進(jìn)入當(dāng)時(shí)的國家城建總局房產(chǎn)住宅局工作時(shí)，參與了“住宅到底是商品還是福利品”的大討論，整個(gè)討論非常激烈，也非常解放思想。我至今清楚地記得，即便在*的1980年談話之后，“住宅是商品”的觀點(diǎn)，還是不被很多人接受。
印象很深的是，一直到80年代末，社會上對于住房是否可以個(gè)人購買，還有不同的意見。我認(rèn)為住房是生活資料，完全可以使用，于是，寫了一篇關(guān)于住房私有化問題的討論的文章，結(jié)果遭到了一些人的攻擊，說我是提倡資產(chǎn)階級自由化。好像這個(gè)“私”字不能出現(xiàn)，一出現(xiàn)就是資本主義的東西。因?yàn)橐恍﹤鹘y(tǒng)的思想太根深蒂固，這些理論一下子要人們接受，也需要一個(gè)過程。
這樣激烈的討論聲，自1982年以來，一直伴隨著各地的試點(diǎn)和改革方案的醞釀制定過程。
1997年，伴隨著中國、乃至世界經(jīng)濟(jì)的低迷，時(shí)任**副總理*提出，“加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)”，改革共識逐漸達(dá)成。
這一年，俞正聲從山東省委常委、青島市委書記調(diào)到建設(shè)部，主抓房改。
之所以調(diào)俞正聲到建設(shè)部擔(dān)任部長，人們猜測，可能與俞正聲曾經(jīng)主抓煙臺房改方案、第一個(gè)吃房改的螃蟹有關(guān)，因?yàn)?985年至1986年，我國進(jìn)入“提租補(bǔ)貼”改革的新階段，煙臺、蚌埠等地打響了“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)“第一槍”。當(dāng)年，主抓煙臺房改的煙臺市委副書記、市長正是俞正聲。
1997年9月，國慶節(jié)前夕，時(shí)任國家經(jīng)濟(jì)體制改革**主任李鐵映組織房改討論會，俞正聲部長帶著我和當(dāng)時(shí)房改小組辦公室主任謝家瑾(時(shí)任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長，后任建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)已退休)參加了會議，我還在會議上發(fā)了言。會后，俞正聲部長對我說，他要起草一份關(guān)于房改方案的文件上報(bào)給**副總理*。開始起草之前，俞正聲部長讓我根據(jù)近幾天的會議整理了一個(gè)提綱式文稿。到了起草的時(shí)候，他說自己要親自寫，寫了以后讓我從專業(yè)角度給予修改。
我覺得領(lǐng)導(dǎo)的稿子很難改，改多了不尊重領(lǐng)導(dǎo)，不改又不合適，改錯(cuò)了更糟糕。我很為難，但在部長的堅(jiān)持下又不好推辭。
我清楚地記得，1997年10月1日國慶節(jié)中午，我當(dāng)時(shí)正在午睡，俞正聲打來電話，是我女兒接的電話，俞正聲自稱是“建設(shè)部老俞”，讓我午睡后給他回電話。下午我回電話時(shí)，俞部長還在辦公室。也就在當(dāng)天，俞正聲的秘書將這份他起草的房改方案報(bào)告送到我的家里，讓我修改后第二天上班就送到他辦公室。
部長給總理的報(bào)告，思路很*也很開闊。我是用鉛筆改的，修改時(shí)還是很慎重的，只是有一些字句表達(dá)不一定合適，我稍做了一些修改。第二天將報(bào)告送到他的辦公室，俞部長認(rèn)認(rèn)真真看了兩遍，又改動(dòng)了幾個(gè)字，就打印出來送給了*總理。這是俞正聲擔(dān)任部長以后給*總理的第一次房改報(bào)告。
1998年3月，**正式宣布**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組從國家體改委并入建設(shè)部，由俞正聲部長擔(dān)任**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長，全國房改工作的政策研究和指導(dǎo)工作交由建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司執(zhí)行。國家體改委副主任劉志峰調(diào)入建設(shè)部任副部長，具體負(fù)責(zé)房改工作。由劉志峰領(lǐng)導(dǎo)的房改辦的同志，統(tǒng)一調(diào)入建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司。
其實(shí)，在1980至1986年，**并沒有住房制度改革專設(shè)機(jī)構(gòu)，房改試點(diǎn)工作由國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在**的領(lǐng)導(dǎo)下具體執(zhí)行。1991年，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組**體改委。1998年3月，**住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組并入建設(shè)部。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了一圈，房改小組又回到了建設(shè)部。
1998年3月19日，新任總理*在就職的中外記者招待會上宣布：“今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”
這意味著中國住房將要發(fā)生前所未有的變化，延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度即將終結(jié)。天時(shí)地利人和之下，起草98年方案終于一錘定音。
爭議
新的國家房改領(lǐng)導(dǎo)小組的主要任務(wù)就是起草新的房改方案，同時(shí)要在全國推進(jìn)住房制度改革。為此，房改小組成立了由**、財(cái)政部、中國人民銀行等部委的官員和專家組成的約百人的國家房改方案起草小組，而謝家瑾司長、劉鐵民(房改辦副主任)和我3個(gè)人成為起草小組的主要執(zhí)筆人。
俞正聲部長負(fù)責(zé)住房制度改革的全面工作，劉志峰副部長協(xié)助俞正聲抓具體工作，我們差不多每個(gè)星期都要召開碰頭會，把各種不同的思想以及各個(gè)部委的意見都?xì)w納在一起，充分展開討論。
*總理幾乎每個(gè)月都要召集部長們?nèi)R報(bào)，俞正聲部長在匯報(bào)后將情況反饋給我們，我們會根據(jù)*總理的指示，再進(jìn)行修改。
房改方案在起草過程中遇到的較主要的爭議是住房分配體制改革，也就是從住房福利制(實(shí)物分配)如何轉(zhuǎn)變成貨幣化分配。首要的問題是，實(shí)物分配取消，變成貨幣分配，怎么做？因?yàn)槿∠藢?shí)物分配以后就沒有了分房政策，大家都要買房了，而老百姓工資那么低，買不起，要不要給購房者一定的補(bǔ)貼？該補(bǔ)多少？錢從哪兒來？
從理論上說，之所以給買房者補(bǔ)貼，主要是因?yàn)槲覀冞^去的工資體系是低工資制度，在工資中包含的住房費(fèi)用很低，低工資體制自然買不起房。那么，要從實(shí)物分配變成貨幣分配，必須給買房者補(bǔ)貼。如果買房，要以什么價(jià)格賣給職工，這個(gè)問題爭論很大。如果房子賣得太便宜，被看作是公有資產(chǎn)的流失。但不給買房者補(bǔ)貼，根本就買不起，公房出售的辦法就推不動(dòng)了。
類似很多這樣的問題，從房改方案起草開始，就爭論不休，而且爭論的時(shí)間很長。其中有一個(gè)關(guān)鍵的詞叫“房價(jià)收入比”。房價(jià)收入比是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。老百姓買房較合理的房價(jià)收入比是多少？一套房子的價(jià)格和一個(gè)家庭的年收入比是多少？經(jīng)過反復(fù)討論，大家認(rèn)為較合理的房價(jià)收入比是4到6倍之間。比如，一套普通住房價(jià)值100萬元，一個(gè)家庭一年的收入是20萬元，房價(jià)收入比是5倍。大概這么一個(gè)價(jià)格大家能夠承受得起。最后，我們在爭論是按照4倍計(jì)算房價(jià)收入比還是按照6倍計(jì)算房價(jià)收入比時(shí)，俞正聲部長拍板，我們要以4倍的房價(jià)收入比來計(jì)算，盡可能地給買房者比較優(yōu)惠的補(bǔ)貼，來調(diào)動(dòng)大家的買房積極性。
這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出臺以后，賬就好算了，公務(wù)員的補(bǔ)貼肯定是國家開支，事業(yè)單位的補(bǔ)貼由事業(yè)單位出，學(xué)校的補(bǔ)貼由學(xué)校出。各單位自己的問題自己來解決，歸根結(jié)底要把房子賣出去，把房改方案全面推開，要賣得起，關(guān)鍵也要買得起。
1998年7月3日，**發(fā)布了“23號令”——《**關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。取消福利分房的一紙公文令市場化、商品化成為住房建設(shè)的主題詞，由此開啟了中國住房市場化的進(jìn)程。
這一天，距離總理宣布下半年出臺新政策不足4個(gè)月。但是，在1998年取消福利分房政策出臺后，市場并沒有一下子就火起來。因?yàn)樾轮贫葲]有建立起來，舊制度立刻停止不現(xiàn)實(shí)，于是提出“一年的過渡期”。
也就是說，中國房地產(chǎn)真正走上實(shí)際意義上的商品化、市場化的道路，是從2000年開始的。當(dāng)時(shí)，全社會的力量都調(diào)動(dòng)起來了，老百姓買房的積極性很高了，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般出現(xiàn)，從那時(shí)起中國房地產(chǎn)迎來十年黃金開發(fā)時(shí)代。
成就
98房改使過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房體系變成了社會主義市場經(jīng)濟(jì)下的住房體系，真正走上了商品化、市場化的道路，是中國諸多改革當(dāng)中較成功的改革之一，這樣說一點(diǎn)都不過分。
98房改對中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用巨大，與之相伴的，形成了住房制度改革四輪啟動(dòng)。
第一個(gè)輪子是分配制度改革。改變了過去的實(shí)物分配為貨幣分配。第二個(gè)輪子是供給制度改革。由過去由國家、企業(yè)供應(yīng)，變成了對不同收入家庭采用不同住房供應(yīng)制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入家庭提供商品房。第三個(gè)輪子是市場制度改革。開放二手房市場，全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)。第四個(gè)輪子是房地產(chǎn)金融體制改革。發(fā)展房地產(chǎn)金融，特別是個(gè)人住房抵押貸款，使中國的住房制度發(fā)生了一個(gè)質(zhì)的變化。
盡管房改成功了，現(xiàn)在回過頭看，有一些意想不到，比如，原來反復(fù)糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，諸如購房補(bǔ)貼，在真正實(shí)施中，反而沒有想象得那么難，各地各顯神通，很快就推進(jìn)了。相反，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為很容易的事情，比如，供應(yīng)體制的改革、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，現(xiàn)在看來問題還不少。當(dāng)時(shí)我們設(shè)計(jì)的時(shí)候，沒有考慮得那么細(xì)，也沒想到會遇到執(zhí)行當(dāng)中的許許多多的問題。現(xiàn)在看來，盡管我們的**房蓋了不少，但是精準(zhǔn)度不夠，而且當(dāng)中還出現(xiàn)了尋租行為、違規(guī)行為。
當(dāng)初我們的想法是，城市的住房可以像新加坡那樣來解決，就是以經(jīng)濟(jì)適用住房作為我們供應(yīng)的主體，也就是相當(dāng)于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買得起經(jīng)濟(jì)適用型住房，向低收入家庭提供公租房。
在實(shí)際進(jìn)行當(dāng)中，東北和湖南等地大概百分之五六十的房子都是經(jīng)濟(jì)適用型住房，其他城市經(jīng)濟(jì)適用型住房的比例要小得多，比如上海就沒有建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用型住房。
經(jīng)濟(jì)適用型住房的供應(yīng)，是面向中低收入家庭要有限制、要核定誰是中低收入家庭，還是要放開供應(yīng)？的辦法是放開供應(yīng)，盡管說是面向中低收入家庭，實(shí)際上，市場上的所有人都可以買，就出現(xiàn)了開著寶馬去買經(jīng)濟(jì)適用型住房的現(xiàn)象。當(dāng)然，也有一些城市比如廈門等，對經(jīng)濟(jì)適用型住房的供應(yīng)對象是嚴(yán)格審查的。
一直到現(xiàn)在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭的概念，現(xiàn)在的房子大多數(shù)是采取搖號分配的辦法。這個(gè)任務(wù)比較重，需要我們在今后的深化改革當(dāng)中，要認(rèn)真地加以改進(jìn)。
黨的十九大提出，“加快建立多主體供給、多渠道**、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。“兩多一并”的住房制度，這是新住房制度的框架，也是1998年房改方案的延續(xù)，接下來，我們要在20年前的房改方案的基礎(chǔ)上，深化住房制度改革的各個(gè)方面，落實(shí)十九大提出的全體人民住有所居，在這個(gè)目標(biāo)上邁開實(shí)際性
好的寫字樓所具有的看不見的隱形價(jià)值
寫字樓的成本并不只限于看得見的常規(guī)項(xiàng)“裝修成本+運(yùn)營成本+物業(yè)購置成本”。有遠(yuǎn)見的行家、“老手”們會全面地考慮到許多。因此，那些看不見的隱形成本，恰恰是鑒別寫字樓高下的關(guān)鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業(yè)形象毀于一旦，商業(yè)也會受牽連高端人才，因?yàn)槠髽I(yè)形象婉拒，人才流失，對于企業(yè)的發(fā)展也會受損；
2、時(shí)間成本：地段偏僻，停車找位，花去時(shí)間又心塞；趕時(shí)間時(shí)，等電梯也會等得身心疲憊，時(shí)間效率全被消耗在了行進(jìn)中，商務(wù)的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周圍一片荒蕪，客戶來訪沒有合適的地方洽談，想吃個(gè)飯聚個(gè)餐，總是找不到合適的地方，配套嚴(yán)重不足，會造成一系列的裙帶劣勢。
服務(wù)型辦公室讓租用者共享辦公設(shè)備和其他服務(wù)，以更低的成本來使用打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等。服務(wù)通常包括安保、前臺接待和郵件收發(fā)等。有些還提供共享辦公席位、大型會議室、中小會議室、休息區(qū)域、行政秘書支持等。中小微企業(yè)公司無須受到租約的束縛，根據(jù)需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務(wù)服務(wù)的協(xié)助要求，更有效地減低營運(yùn)成本，提高競爭優(yōu)勢。
說到辦公室租賃，每個(gè)創(chuàng)業(yè)者都不會陌生，尤其是眾創(chuàng)空間帶來的熱潮，經(jīng)歷2015年“井噴式”發(fā)展后，2016年、2017年眾創(chuàng)空間繼續(xù)向縱深發(fā)展。數(shù)量上大發(fā)展的眾創(chuàng)空間、孵化器也出現(xiàn)了“分化”：一些“有空間沒人氣”的已關(guān)門倒閉，跟風(fēng)而上的創(chuàng)投也出現(xiàn)了一定程度的降溫。同樣是提供服務(wù)辦公室租賃，麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園堅(jiān)持為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)可靠地港灣，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)。
1、寫字樓的級別與企業(yè)的實(shí)力及效益密切掛鉤，通常有資本實(shí)力、發(fā)展需求和勢頭強(qiáng)勁的企業(yè)會選擇高端寫字樓。
2、高端寫字樓對提升企業(yè)形象有重要的作用。很多知名企業(yè)，在繁華地段，入駐高端寫字樓，并重視辦公環(huán)境的打造，更容易。
3、辦公環(huán)境影響著企業(yè)招人、留人，除開90、95后這樣的新生力，對骨干主力人員的穩(wěn)定性更重要，入駐高端寫字樓更有利于穩(wěn)定企業(yè)的人員。
4、通過辦公環(huán)境可以比較容易地看出企業(yè)實(shí)力、企業(yè)文化以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的喜好，在選擇伙伴的時(shí)候，該企業(yè)的辦公環(huán)境會成為衡量企業(yè)實(shí)力的重要因素。
5、在高端寫字樓里的企業(yè)相較來說都更有實(shí)力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實(shí)感，對自己的職業(yè)規(guī)劃有一定的幫助。
麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園
地址：紫金（）科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)5號樓
來源：
初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點(diǎn)，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個(gè)重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個(gè)別的大廈連管理費(fèi)也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時(shí)候一般時(shí)間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個(gè)月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價(jià)格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時(shí)間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時(shí)候一定要提前給房東商量好價(jià)格，同時(shí)寫字樓一般都是有一個(gè)免租期，可以在給房東進(jìn)行商量的時(shí)候盡可能的把免租期的價(jià)格往后面這樣也是無形當(dāng)中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴(yán)格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗(yàn)真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實(shí)是指辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)、BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費(fèi)是寫字樓實(shí)力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動(dòng)線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點(diǎn)之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項(xiàng)：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時(shí)費(fèi)。
2：樓宇的使用率用來測算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時(shí)候把免租期和裝修期的概念獨(dú)立出來。
6：注意出租方如果是個(gè)人。
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