翻身寫字樓物業(yè)管理處直租

   在過(guò)去甚至未來(lái)很多年中，中國(guó)家庭的財(cái)富增值高度依賴房地產(chǎn)。在金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)家庭的總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)的占比長(zhǎng)期徘徊在70%左右，這比美國(guó)的兩倍還多。

    住宅受限 寫字樓成投資新風(fēng)向

    在通貨膨脹的大背景下，物價(jià)不斷上漲。如果資金得不到充分利用，貨幣就會(huì)貶值。也因此，投資者大多傾向于投資不動(dòng)產(chǎn)，諸如住宅、寫字樓等。而經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，住宅房源價(jià)格漲幅非常大，如今可以說(shuō)是進(jìn)入了瓶頸期，再加上各類限購(gòu)等政策，賺錢暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。寫字樓市場(chǎng)逐步成為投資新風(fēng)向。

    置業(yè)者購(gòu)買寫字樓后，可自己親自經(jīng)營(yíng)使用，也可以出租出去給別人使用，坐收租金，或委托商管公司代為運(yùn)營(yíng)，坐收利潤(rùn)分成，還可以待價(jià)而沽。當(dāng)需要資金時(shí)，亦可用它作為抵押品，獲取信貸資金。同時(shí)，在抵押階段，仍可以用各種靈活方式加以經(jīng)營(yíng)。

    相關(guān)分析報(bào)告中顯示，寫字樓投資回報(bào)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)過(guò)住宅和商鋪，接近長(zhǎng)期企業(yè)債到期收益率4.5%，成為回報(bào)率較高的一類物業(yè)。高端寫字樓保值能力逐漸加強(qiáng)，讓全球范圍內(nèi)高端寫字樓成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    從相對(duì)水平來(lái)比較，目前住宅價(jià)格居于高位，而且住宅租金的價(jià)格并不算高，另外空置費(fèi)、暖氣費(fèi)等支出將占據(jù)一定成本。再加上政策層面的限售，所以說(shuō)，住宅投資在當(dāng)前更傾向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價(jià)比高的寫字樓，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益。

    對(duì)于聊城投資置業(yè)者而言，在現(xiàn)階段城區(qū)在售寫字樓可選擇性少的前提下，可以選擇置業(yè)省城濟(jì)南。作為山東省的政務(wù)中心，置業(yè)濟(jì)南，享受省城的發(fā)展紅利，其增值空間巨大。

戴德梁行日前發(fā)布報(bào)告稱，2017年前三季度，上海寫字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場(chǎng)的新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。面對(duì)新興區(qū)域的挑戰(zhàn)，一些核心商務(wù)區(qū)的“高齡”寫字樓項(xiàng)目正加速升級(jí)改造。前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行18單，發(fā)行金額達(dá)417億元，與去年同期相比增長(zhǎng)過(guò)300%。

報(bào)告同時(shí)指出，上海商業(yè)市場(chǎng)正面臨變革，網(wǎng)紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場(chǎng)新出口。

銷售型寫字樓成交疲軟，租賃型供應(yīng)暴增

報(bào)告顯示，2017年前三季度，上海整體銷售型寫字樓新增供應(yīng)**，成交同比下滑53%。其中，閔行區(qū)以約27萬(wàn)平方米的成交面積位居前三季度成交之一，占整體交易量的36.5%。報(bào)告提出，今年對(duì)商辦市場(chǎng)整頓以來(lái)，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于區(qū)域的選擇，買家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

前三季度上海租賃型寫字樓新增供應(yīng)面積達(dá)136萬(wàn)平方米，高于去年全年23.6%，創(chuàng)歷史新高。甲級(jí)寫字樓存量過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中核心商務(wù)區(qū)存量666.80萬(wàn)平方米，新興商務(wù)區(qū)存量336.02萬(wàn)平方米。值得注意的是，新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬(wàn)平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍，其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計(jì)占比達(dá)五成，鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類企業(yè)的需求也增長(zhǎng)較快。

戴德梁行預(yù)測(cè)，未來(lái)（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)域仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江預(yù)計(jì)供應(yīng)53.37萬(wàn)平方米，浦東前灘世博預(yù)計(jì)供應(yīng)47.51萬(wàn)平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。

新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)

戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，寫字樓租賃市場(chǎng)未來(lái)總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對(duì)高租金及空置上升雙重壓力。

報(bào)告稱，以人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區(qū)寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中過(guò)10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。而隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來(lái)越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公。比如，美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，核心區(qū)樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)也面臨著物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢(shì)不匹配、運(yùn)營(yíng)管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長(zhǎng)的物業(yè)可進(jìn)行升級(jí)改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶。”沈潔強(qiáng)調(diào)，核心商務(wù)區(qū)的寫字樓可以通過(guò)提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力與新興商務(wù)區(qū)抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國(guó)際，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國(guó)際金獎(jiǎng)?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。

目前，已經(jīng)有越來(lái)越多樓齡較長(zhǎng)的寫字樓升級(jí)改造，如世界貿(mào)易大廈正在改造中，從外立面到公共區(qū)域再到標(biāo)準(zhǔn)層等全面升級(jí)，預(yù)計(jì)租金會(huì)有提升。

“事實(shí)證明，樓宇升級(jí)改造確保物業(yè)保值增值，大部分經(jīng)過(guò)改造的寫字樓租金基本都有明顯增長(zhǎng)，出租率也保持在高位。”沈潔預(yù)測(cè)，未來(lái)上海的核心商務(wù)區(qū)將會(huì)有更多存量物業(yè)加入到升級(jí)改造中。